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我國房地產市場區域寡頭壟斷性經濟分析

我國房地產市場區域寡頭壟斷性經濟分析

  一、房地產市場和區域寡頭壟斷經濟
  一般而言,房地產市場是指房地產企業進行房產投資、開發、建設、經營等所處的流通市場,在我國可以大致分為房地產開發市場和房地產建筑市場。與一般的商品流通市場相比較,房地產市場具有如下幾點特性:(1)、房地產的供給和需求的影響范圍具有地域性的特點,只能在同一的供需圈內實現供求調劑;(2)、由于房產是不動產,而且使用周期長,不容易流轉,也不像普通商品市場般可以隨時棄舊換新,所以房地產市場具有較差的流動性,變現能力不足;(3)、房地產市場投資需要大量的資金投入,是一個投機性與投資性相結合的市場。(4)、由于政策等各方面原因,我國的房地產市場處于一個競爭不充分的市場格局中。
  而所謂“寡頭壟斷”是指在市場上某一行業同時包含有壟斷和競爭的因素,但是更為趨向于壟斷的市場結構。寡頭壟斷的特點是:(1)、市場上只有少量的銷售者,他們從事同質產品或者差別產品的生產;(2)、由于寡頭廠商之間共存于市場,導致各自廠商需求曲線的不確定,由此產生了“價格制定者”和“價格接受者”;(3)、寡頭市場與壟斷市場相似,在廠商的進出方面有著門檻限制,規模小、資金不足的企業很難進入市場,而一旦市場處于共存局面,廠商也不會輕易退出本文由論文聯盟http://收集整理市場。
  “區域寡頭壟斷”顧名思義,就是在某一區域范圍內的市場上少數幾家廠商所形成的寡頭格局,而不是在大面積的市場上占據份額。www.tiertafelkiel.com
  二、我國房地產市場區域性寡頭壟斷性產生的原因
  1.房地產開發區域集中度高
  從地產和房產的本身特性來看,它們不能在各區域間流動交易。對于一個區域的居民來說,大部分只有意愿購買區域內住房,所以只要該區域的房地產商不進行跨地域開發,那么各區域之間的房地產商之間就不存在直接的競爭關系,因而在該區域內存在的少數幾家房地產商就構成了寡頭壟斷局面。
  2.土地市場缺乏競爭性
  在我國,政府高度壟斷建設用地供應一級市場,多數地方政府都建立了相關部門經營國有土地資產,進行統一儲備和開發。土地使用權的取得還不夠公開透明,大部分是由政府與開發商雙方私下協商確定,因而土地使用權的獲取很大程度上是由房地產開發商的尋租能力和政府的主觀偏好決定。并且由于土地資源的有限性,市場中只有有限的開發商進行開發。隨著房地產開發的進行,獲得土地開發權的規模企業越來越強大,而規模本就小的開發商逐漸退出房地產市場,形成少數有實力的大開發商分享本土房產市場的局面。
  3.資金、行政管理進入壁壘
  房產商進行房地產開發、建設需要大量的資金成本,進行融資時面臨諸多指標考核,因而資本金雄厚與否在很大程度上決定著房地產開發商能否立足于本地市場和以后的發展。通過行業所要求的資本金規模的篩選大批小型房開公司被淘汰出市場。
  在開發一個項目之前,房地產商需要取得“建設用地規劃許可證”、“國有土地使用權證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程許可證”、“商品房預售許可證”等證書,還要當地政府的城市規劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務、建設、交通、衛生等部門的審批。這些繁雜的行政管理手續造成了人力和時間的極大浪費,并由此形成了行政壁壘,給要進入當地房地產市場的企業造成困難,形成幾家獨大的市場局面。
  4.商品住房供給方式單一
  目前,我國城鎮居民住房供應體系大致分為三層:最低收入階層租住廉價房、中低收入階層購買經濟適用房或普通商品房、高收入階層購買高檔住宅。現階段,我國的住房供應大部分是由房地產開發商獨家進行,經過土地的獲取、規劃設計、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作,而單位集資房、私人合作建房等供應方式缺乏。所以從供給層面的因素說,區域性房地產市場形成了幾家大型房開商共存的局面,而沒有其它競爭主體的參與。
  此外,形成房地產市場區域寡頭壟斷特性的原因還包括了房產自身的自然屬性、市場信息的不對稱等。
  三、房地產市場區域性寡頭壟斷的不利影響
  1.減弱政府政策調控成效
  目前,部分城市商品房價格居高不下,除了相關的建筑成本略有提升外,其最重要的原因是房地產市場存在著區域性的寡頭壟斷。在這一區域中,處于優勢的寡頭房地產商利用自身優勢進行定價,而其它的企業成為“價格接受者”,在整個區域內形成了統一的房價檔位,實際上就是價格合謀或是價格聯盟。由于房地產業是國民經濟中的支柱,國家經常通過對房地產業的宏觀調控來保證經濟的健康運行,但是由于房地產商在實際中形成了價格聯盟,因而政府的政策調控效果通常會大打折扣,不利于房產市場的穩健發展。
  2.引發政府尋租行為
  由于房地產開發項目的進行需要比較繁多的審批手續,相關政府部門的小部分官員會利用手中的權利勾結開發商,暗箱操作、接受賄賂,滋生腐敗,產生政府的尋租行為。某些政府官員不盡職責的行為會引發安全等事故,在房地產市場的發展過程中產生不利影響。
  3.侵害消費者的利益
  現階段,我國房地產市場供需結構性矛盾顯著,房地產的供給不能滿足消費者的需求。處于寡頭地位的房開商不顧多數消費者的實際需求進行樓盤開發,且將房價遠遠高于消費者能夠支付的水平,使消費者的利益受到侵害。由于處于寡頭壟斷地位,開發商掌握的信息要多、全于消費者,因而由于信息的不對稱,消費者也會遭受到利益損失。

  四、削弱房地產市場區域性寡頭壟斷的政策建議
  1.加快土地流轉機制的改革
  針對我國目前土地市場的招、拍、掛等交易模式要不斷完善,與此同時加大經濟適應房的建設力度。作為土地提供主體的政府,應該要正確處理好土地市場化和土地規劃干預之間的關系,將二者有機結合。對于經濟適用房等非商業化地產的開發,可以考慮低價劃撥土地。改革國土資源經濟管理部門的工作體制,加大土地對外交易的透明度,在保證土地交易審批有序進行的基礎上盡量簡化審批手續。另外,可以考慮將現有的土地批租制度逐步改為年租制度。
  2.加大對房地產價格的調控力度
  由于我國的房地產市場呈現出區域性的寡頭壟斷特性,因而住房的價格不是由市場的供求關系決定,而是有供應方單方面定價,造成嚴重的房價扭曲,極大的損害了消費者特別是中低收入階層購房者的利益。在市場失靈的情況下,政府應該充分發揮其宏觀調控的作用,根據各地的經濟發展水平和居民購買力情況,制定相應的房價上限,并對此實現嚴格的監管。
  3.適時推動房地產項目的分業經營
  在我國,現有的房地產項目基本上是有房開商包辦了住房開發的組織管理功能,由此造成了產業鏈高度集中于房開商手中。因此,政府應該適時將房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理等流程拆分開來,要求由不同的獨立企業經營,從而防止房開商一家獨大,便于專項管理。同時,可以防止國內房地產業崩盤時,整個國民經濟不會出現大動蕩。
  五、結語
  在國民經濟日益繁盛的今天,我國居民的購房需求愈加旺盛,而房地產業也隨之迅速發展,只有認清當前我國房地產市場區域性寡頭壟斷的現實情況,推行符合實際和行之有效的政策,才能確保我國房地產業的健康、穩定運行。
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  •  更新時間:2013-04-07 15:58:07  作者:范軍志 [標簽: 寡頭壟斷 經濟分析 寡頭壟斷 寡頭壟斷 ]
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