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縣域房地產經濟開發

縣域房地產經濟開發

  隨著我國房地產產業的蓬勃發展,縣域房地產越來越成為房地產開發的熱點。發展縣域房地產業不但是房地產事業的新熱點,更具有重要的現實意義。因此在縣域房地產經濟開發事業中,必須結合縣域房地產開發的特點,通過合理的改造,把縣域房地產經濟開發打造成為縣域經濟新的增長點。
  1 在房地產業剛開始發展的時候,我國房地產開發項目主要以一線城市、二線城市為主。但是近年來,隨著大城市房地產市場逐漸飽和,縣域房地產開發正在成為很多房地產企業新的發展方向。但是目前縣域地方經濟開發中也存在著不少問題:
  1.1 重利潤、輕公益。部分開發商在進行縣域房地產開發過程中過于注重追求利潤,不重視社會效益和環境效益,導致一些開發的產品科技含量不高,質量不合格,建設品位低。
  1.2 物業管理意識淡薄。物業管理是房地產開發業的持續,屬于房地產開發業的一個序列,是一個十分重要的行業。開發企業存在重開發,輕管理,重盈利,輕服務,重宣傳,輕兌現的現象。物業管理不配套,發展嚴重滯后。物業管理發展的水平是衡量“居者優其屋”一個重要的指標要素。
  1.3 住房供應結構不合理。縣域與城市需求客群對價格的理解不同,厭惡昂貴與花哨,其價值與價格的矛盾突顯。目前我國很多中小城市和縣城都存在結構性供需不平衡的現象。特別是在縣域房地產開發中,房產開發往往首先以中高檔住宅小區為主。中小戶型等中低價位的住宅小區稀缺,本文由論文聯盟http://收集整理而高層、小高層、聯體排屋等高檔住宅占市場份額過大,住房供需的結構性矛盾非常突出。www.tiertafelkiel.com
  通常開發商都習慣的把城市的項目開發模式直接帶入縣域,在缺乏了解和充分市調的情況下盲目的追求規模和檔次。其實縣域房地產開發不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內的城市建設落后,居住理念保守,購房者對檔次、品味乃至房型的優劣還沒有形成鮮明概念;二是大部分縣城還處在城鄉結合的半農村,縣域人均收入低,先解決居住的問題,才能再談起提升住宅品質。
  2 結合我國縣域經濟發展現狀和房地產經紀開發現狀,筆者認為進行縣域地產經濟開發應從以下幾方面著手:
  2.1 規劃先行,注重社會綜合效益。縣域房地產開發,必須與教育、醫療規劃結合發展。
  我國歷來有重視教育的傳統,古代有“孟母三遷”的故事,現在社會中,教育配套也成為很多家庭選擇樓盤的主要考量之一。房地產開發中的教育設施規劃,結合縣域地方特色,可采用新區教育配套、學區舊城改造以及自建學校等方式。雖然縣域房產開發與大城市房產開發有很多不同點,但是在進行教育設施規劃時刻借鑒時下大城市流行的“教育地產”概念。房地產是一個支柱性產業,而教育也在走向產業化。當房地產與教育兩大產業結合的時候,教育地產應運而生。作為中國原有的教育模式,學校是政府主辦的,辦教育是政府的事情。房地產企業作為民間資本,在房產開發過程中,可把教育配套當做投資教育產業。這樣即解決了房產開發過程中的教育設施配套問題,又緩解了政府辦教育經費不足的問題。
  我國正進入老齡化社會,對于醫療資源的需求尤其強烈,因此除了教育設施以外,醫療資源也是很多家庭在選購樓盤的考慮因素。因此在縣域房地產開發過程中,應特別注重周圍的教育設施是否完善和醫療資源是否豐富。隨著城市化進程的加快,群眾生活水平的提高,市民對衛生服務需求愈來愈呈現多樣化,但是百姓就醫還存在諸多不便之處,因此以社區為依托的新的衛生服務模式可以提供方便快捷、直接進入社區家庭的基本醫療服務。
  2.2 房地產開發與舊城改造相結合。隨著經濟、社會的發展,人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發展狀態下,城市更新是伴隨經濟增長自然實現的。舊城改造為房地產開發提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發生改變,在舊城改造過程中,提供了土地新興功能的房地產項目進行開發,同時被拆遷的居民也需要房地產的居住產品來安置。舊城改造是歷史必然的過程,舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌,也提高了縣域居民的生活水平。通過房產開發對縣域進行重新布局,將一改原來城區內陳舊雜亂的狀況,提升土地價值,促進整個城市升級。房地產開發必須以尊重公共利益為首要,探索出舊城改造開發的有效模式,充分展現了它所承載的區域優勢和自然稟賦。房地產開發與縣域舊城改造相結合不僅有其經濟意義,更有社會價值。在全新的舊城改造模式中,土地的利用價值得到更充分的體現。
  在舊城改造過程中,除了應與當地縣域特色相適應以外,更應把舊城改造融入當地經濟。產業特色是舊城改造中不可忽視的重要內容,可以說產業特色是舊城改造的重要依據。要推動城市的和諧健康發展,僅有高樓大廈和優越的物質環境是遠遠不夠的,富有活力的經濟環境是城市健康持續發展的重要保障。脫離開經濟支持的舊區改造活動很難成功。因此,在探尋房地產開發與舊城改造新模式的過程中應以發揮產業特色為目標,以解決破敗地段和人民生活質量問手段,在舊城改造的同時推動特色產業發展。
  2.3 房地產開發與自然環境和民居特色等當地特色相結合。所謂地域特色就是某地區在歷史積淀、文化背景、空問形態、民風風俗、物質構成、自然條件、經濟條件及人們的價值觀等各方面的特點。
  歷史文化特色是體現縣域特色的重要內容。在建設現代化社區的同時,保持并發展縣域既有的歷史文化特色,給各種傳統文化活動和懷舊情結提供載體。
  地理特色和空間形態特色。縣域的地理特征和縣域原有的空間形態也是地域特色的重要內容。在房產開發中,應充分體現縣域的地理特征和原有的空間形態,才能真正實現城市的地域特色。縣域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨的建筑,而在于和諧的外部環境、建筑物之間良好的相互關系以及豐富的空間場所。
  民俗文化是一個地方傳統文化在民間的體現,是體現縣域特色的現實途徑。
  每個地方蘊涵著豐富多樣的民俗文化,從房產開發中發掘和保護特色民俗文化是房地產經濟開發中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區突出騎樓建筑的建筑特色,可以讓居民在享受現代生活便捷方便的同時,又延續商業功能和民俗特點。
  2.4 保護環境、節能減排。在進行縣域房產開發時,不管是政府還是房地產開發企業都應積極倡行綠色開發。綠色房產開發不僅提高了居民生活的舒適度,還降低了能耗,助力了國家節能減排的任務。綠色房產開發是一項系統工程,除了傳統的太陽能光熱系統、風電系統外,應加強新產生的地源熱泵系統、污水源熱泵系統的技術推廣,促進合理的投資、規模、功能、施工和裝修標準。從經濟角度來說,推進節能減排,實現全生命周期內建筑成本最優化。根據我國剛剛通過的節約能源法,開發商在進行房產開發時應承擔建筑節能減排的責任。
  房產開發節能減排,同時也是居民的需求。隨著房地產業不斷地發展,消費者除了注重硬性需求的同時,對建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節能性,在合理的投資下實現經濟運行費用;長期使用可靠性,保證運行的穩定、安全。配合室內裝修,突出文化品位與智能化,使居住空間具有豐富的控制和計量功能。
  2010年房地產調控政策密集出臺,在“國十一條”嚴控開發商囤地、力圖降低企業杠桿率的監管框架下,對房地產開發領域的信貸將更加嚴格謹慎。由于一線城市各方面的壓力和政策的調控,未來中國城市化重心將更多轉向中小城市以及縣城。我國城市化進程的加快,也將為縣域房地產經濟開發帶來新的契機和發展空間。

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  •  更新時間:2013-04-07 15:58:43  作者:黃裕盛 [標簽: 房地產開發 中國 房地產 湖北 房地產開發 ]
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