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C市東城明珠房地產開發項目成本管理組織體系研究
  【摘 要】本文將項目成本管理的相關理論與c市東城明珠房地產開發項目實際密切結合,從公司、項目及個人崗位三個層面上設計了本項目成本管理的組織體系,并探討了相關的保障措施。為了保證所設計組織體系的順利實施,項目開發單位須明確項目成本管理主體,強化人本管理意識;權責清晰,建立完善的成本責任考核機制;創新項目成本管理方法。
  【關鍵詞】項目成本管理;組織體系;人本管理;動態成本管理
  在企業項目運營的過程中如何能夠保證利潤最大化,是每一個公司都需要首先考慮的問題。由于“利潤=收入-成本”,在國家加強樓市調控,收緊銀根,房地產市場融資出現問題,資金鏈斷裂時有發生的背景下,房地產企業就不得不控制成本,項目的成本管理就被擺到了更加重要的位置,而項目成本管理的組織體系是否科學在很大程度上決定了其成本管理的效率和效果,因此,研究房地產項目成本管理的組織體系具有十分重要的意義。
  為此,本論文以c市東城明珠房地產開發項目為研究對象,將項目成本管理的相關理論與本項目實際密切結合,從公司、項目及個人崗位三個層面上設計了本項目的成本管理體系,以為加強本項目的成本控制提供了科學依據。
  一、項目概況
  東城明珠房地產項目位于c市東城青年路與三閭路的交匯處,市內有多條公交線路經此地,地理位置優越,交通方便;周邊約有10萬左右的常住人口,近1萬人的流動人口。該項目的地塊用地性質為商住用地,用地區域內交通便捷,城市基礎設施及居民生活配套設施較完善,小區周邊市政設施有:道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等,形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。www.tiertafelkiel.com項目周圍已有香榭里、東方星城,以及即將建成的經濟適用房小區,今后將會成為一個人口的集中居住區域。東城明珠項目的出現,必將會使得東城的居住環境進一步提升。本項目總用地規模21944㎡,總建筑面積53444㎡,其中住宅41025㎡,沿街商業門面3885㎡。
  二、項目成本管理體系總體框架
  項目成本管理的重要思想包括,全生命周期成本管理、項目全面成本管理和項目全過程成本管理。基于以上管理思想的啟發,東城明珠房地產項目應建立以全面成本管理的包括施工項目成本管理的主體、成本管理的對象以及信息化系統的項目成本管理框架,詳見表1。
  表1 項目成本管理框架
  c市東城明珠項目成本管理體系 項目成本管理主體 東城明珠房地產項目全體員工
  項目成本管理對象 全部支出:開發成本、期間費用
  全過程:立項、設計、建設、竣工、銷售
  項目成本管理內容 項目成本預算
  項目成本核算
  項目成本控制
  項目成本考核
  項目成本管理方法 開發成本管理方法-目標成本法
  期間費用管理方法-預算管理法
  成本管理手段 責任考核方法
  表2 東城明珠項目成本管理體系組織結構表
  東城明珠項目組織結構圖 層次 部門名稱 主要工作
  公司層面 成本管理部 將項目成本進行細分,分配責任,制定監督與管理措施。
  工程管理部
  前期建設部
  財務、營銷部
  采購部
  項目層面 成本核算 針對具體的項目,設計成本管理體系的具體事項。
  工程管理
  財務、營銷
  材料采購
  個人崗位 總經濟師 對成本管理付總責
  工程副總 統一領導規劃、設計、建設過程中的成本控制工作
  成本管理人員 負責具體的成本管理工作
  對于一個完善的項目成本管理體系而言,主要包括如下內容:(1)明確項目成本管理的主體是c市東城明珠項目的全體員工。所有的員工都應參與到項目成本的管理,而且成立相關的組織機構專門負責項目成本管理的協調與組織工作。(2)準確的界定管理的全過程有立項、設計、建設、竣工、銷售,全部支出是開發成本與期間費用。(3)針對項目成本管理的實際,形成一套適合該項目的成本管理措施與方法,這是項目成本管理體系建設的關鍵。
  三、項目成本管理組織體系的構建
  在房地產項目成本管理全過程中要建立全員管理,按照成本管理責任制和不容職務分離的原則進行職責分工,將各個成本管理目標細化到部門及個人。對成本進行全員

管理是工程項目施工過程中的重要手段,要提高全員的經濟意識,加強培訓提高專業素質,采用激勵機制,提高每位員工參與成本管理的積極性。全員參與的成本管理更需要組織的保障,這是東城明珠項目實施全過程管理的前提和基礎。東城明珠項目管理組織結構構建詳見表2。
  四、項目成本管理組織體系實施的保障措施
  為了保障上述組織體系的順利實施,還需要以下幾個方面的保障措施:
  (1)明確項目成本管理主體,強化人本管理意識
  所謂人本管理是把“人”作為管理活動的核心和組織最重要的資源,把組織全體成員作為管理的主體,圍繞著如何充分利用和開發組織的人力資源,服務于組織內外的利益相關者,從而同時實現組織目標和組織成員個人目標的管理理論和實踐活動的總稱。為此,東城明珠房地產項目成本估算目標的制定、預算的分解和成本控制,均需要吸收各級責任部門和個人參與,以為更好地實施成本管理獻計獻策。此外,還要注重建立學習型組織,通過持續學習獲得組織體系的持續發展。
  (2)權責清晰,建立完善的成本責任考核機制
  本項目的成本考核一般可以從兩個方面進行,一是項目經理的考核,二是項目經理對所屬部門、施工隊和班組的考核。在本項目施工過程中,管理部門要對項目部進行考核,設定考核標準,給予相應的評分,并將考核結果與項目人員的工資薪金緊密的聯系起來。
  (3)創新項目成本管理方法
  一方面要有成本管理觀念的創新,引入戰略成本管理的觀念。該種方法將會根據開發商所面臨的外部環境為出發點,制定具有長期性的動態成本管理目標,能夠使項目成本管理能夠更好地根據內外環境的變化做出戰略目標的相應調整。另一方面要有成本管理目標的創新,制定具有長期性、動態性的成本管理目標。本項目成本管理目標不應該只考慮成本本身,也不應該僅僅局限于成本的發生過程,需要把成本與成本相關的因素聯系起來考慮,這樣才能制定出降低成本,復合企業長期發展的成本控制目標。
  五、結語
  本文將項目成本管理的相關理論與c市東城明珠房地產開發項目實際密切結合,設計了本項目成本管理的組織體系,并探討了相關的保障措施。由于我國房地產業剛剛起步,只經過了十幾年的發展,從理論到實踐還有很大的提升空間,因此,隨著我國經濟水平的不斷提高,房地產業在逐步發展走向成熟的同時,房地產開發項目的成本管理理論也會隨之不斷完善深化。
  參考文獻:
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  作者簡介:孫寧通(1976-),男,山東淄博人,中國海洋大學管理學院項目管理工程碩士研究生,研究方向:項目成本管理。
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  •  更新時間:2013-04-03 14:20:20  作者:佚名 [標簽: 東城 成本管理 重慶 南川 東城 大慶 ]
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