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A市天和苑房地產開發項目施工建設階段風險管理研究
  【摘 要】本文將項目風險管理的相關理論與a市天和苑房地產開發項目實際密切結合,對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究。研究表明,本項目施工建設階段存在的風險因素主要有工期風險、質量風險、管理風險與技術風險等,其中,主要的風險因素為工期拖延風險、設計變更風險。為此,該項目的開發商應采用合同手段進行工期風險轉移,加強事前、事中及事后的進度控制,同時引入工程監理,嚴格控制設計變更,以降低風險,提高項目經濟效益。
  【關鍵詞】房地產;風險識別;風險評估;風險控制
  一、引言
  隨著我國經濟的迅速發展、農村城鎮化的速度逐年加快,房地產行業也進入了一個新的發展階段。房地產投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了房地產一個高風險的事業[1]。投資過程中既有金融財政風險等有形風險,也有如政策變化等無形風險,使投資方案和決策具有相當的潛在風險[2]。目前國內對房地產風險管理的研究還不夠深入,定性分析和經驗決策仍然是房地產開發經營風險分析中常用的方法,也很少有系統的定量研究方法的應用。
  針對上述情況,本文結合了風險管理理論與房地產業的施工建設具體實踐,根據房地產風險的特點,以a市天和苑房地產開發項目為研究對象,從項目風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目施工建設階段的風險管理進行了深入研究,以期為加強本項目的風險管理提供科學依據。
  二、項目概況及施工建設階段的風險識別
  a市天和苑項目定位為cld概念,也就是中央居住區,是復合地產項目,即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。www.tiertafelkiel.com從項目選址上講,本項目四面臨街,地處城市中心,具備極強的商業輻射能力,且周邊已經形成若干有規模的市場,具備成為a市新的商業和居住中心的地位。本項目規模較大,共分五期進行開發,每期開發約15萬平米,基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式,以銷售資金支持后續開發,保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元,其中,住宅銷售額99003,底框商業銷售額11760萬元,商業銷售額25360萬元。
  a市天和苑房地產開發項目的施工建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程,其主要任務是在施工過程中,通過加強管理、采取措施,確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現,從而保證項目能按時、按質地推向市場,保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產項目內建筑承包商比較多,他們的施工水平參差不齊,引起的風險因素難以預測,主要的風險因素有工期風險、質量風險、管理風險及技術風險等,詳見表1。
  表1 項目施工建設階段的風險因素表
  風險因素 類型 風險
  管理 管理 項目目標是否清晰
  決策是否征求各方面的意見
  是否對經驗教訓進行分析
  技術 施工方法風險 安排施工組織、采用的施工方法不合理
  新材料、新技術和新工藝風險 因為科學技術的進步、新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給投資商帶來的工期、成本和質量損失
  工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙;臨時增加工程量;未能按時支付工程款,建設管理和質量監督部門拖延審批時間,不可抗力等
  項目承包商造成的工期延誤 承包商技術水平不夠無法完成任務;承包商設備不齊備;原料供應不足等
  無法識別的風險 一些不可抗力造成的延誤;意外的社會因素造成的延誤等
  質量 質量 影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、施工方法和環境
  三、項目施工建設階段的風險評估
  在上述風險識別的基礎上,本文將運用綜合評價法對項目建設前期階段中識別出的項目風險進行全面的評價,其具體過程是:(1)討論專家確定每個風險因素的權數;(2)確定權重即風險的等級值e,可以按照風險發生的概率分為五個重要等級,分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1;(3)將每風險因素的權數和相應的等級值相乘,求出該項風險因素的得分;(4)將風險得分相加,求出此風險因素的總分,即風險度,它表示一個項目的風險程度。
  按照綜合評價法的步驟,通過對a市天和苑房地產項目的調查,聯系了a市具有一定影響力的房地產專家、該項目的經理、項目組成人員和工程師,確定在天和苑房地產

目建設階段各個風險因素的權重和打出相應的等級值,形成了風險因素評價表,詳見表2。
  表2 項目風險因素評價表
  主要風險因素 權重 風險因素發生的可能性 wc 排
  序
  很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
  0.8 很大1.0
  征地拆遷風險 0.1 √ 0.08 3
  突發事故 0.05 √ 0.02 8
  安全事故 0.1 √ 0.02 7
  質量不達標準 0.15 √ 0.06 5
  工期拖延 0.2 √ 0.16 1
  施工索賠 0.1 √ 0.06 4
  設計變更 0.15 √ 0.09 2
  施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
  合計 0.52
  由風險因素評價表可以看出,該項目建設階段風險度為0.52,在0.5和0.7之間屬于中度風險。通過對上述風險因素排序可知,項目的主要風險為工期拖延風險、設計變更風險;次要風險為征地拆遷風險、施工索賠風險、質量風險;非重要風險為施工方案不合理風險、突發事故風險、安全風險。
  四、項目施工建設階段的風險控制
  通過上述分析,a市天和苑房地產開發項目在建設階段的主要風險依次是工期拖延風險、設計變更風險,其主要的應對控制措施如下:
  (1)工期拖延風險控制   首先,采用合同手段進行風險轉移。即嚴把合同關,嚴格制定相關工程工期條款,明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任,將該部分風險轉移到主體承包單位;找準專業監理單位,在委托監理合同要明確工期條款,明確監理公司對各施工單位拖延工期也要承擔責任[4]。然后,及時有效地與人溝通,督促承包商在非關鍵路徑上的工序同時施工;督促承包商保證資金和材料的充足;找對供貨商,保證供貨的質量、合格等,要確保供貨商提供的產品滿足設計文件所確定的各項技術要求,以及后續服務保障問題;完善風險控制過程;強調供方資源風險管理,加強風險監控[5]。最后,改進房地產企業的工程進度控制水平,做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。
  (2)設計變更風險控制
  主要是通過風險轉移的方法加強風險管理,具體措施主要有:加強建筑設計圖的審查和最后的驗收制度建設;采用監理制度,并在施工的整個過程中,處理好工程部與監理單位、施工單位的關系;嚴格設計變更審查制度,設計變更必需經過業主和原來的設計單位的共同同意,并且要由原設計單位制作正規的設計變更計劃,簽字確認[6]。
  五、結語
  本文將項目風險管理的相關理論與a市天和苑房地產開發項目實際密切結合,從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究,提出了相應的風險控制策略。然而,由于房地產項目本身的復雜性,房地產項目風險具有很大的不確定性,其風險管理是一項復雜的工程,為了完善相關的研究分析,并使之指導于實踐,還需要進一步的努力。
  參考文獻:
  [1]尚慶云.淺談房地產項目風險管理[j].集團經濟研究,2007(1):31-32.
  [2]丁烈云.房地產開發[m].北京:中國建筑工業出版社,2004:8.
  [3]駱珣.項目管理教程[m].北京:機械工業出版社,2004:8.
  [4]董志文.試析房地產項目的風險管理[j].江南論壇,2006,(3):4-6.
  [5]胡煜.淺談房地產開發項目的風險管理及防范[j].現代商業,2009(12):44-45.
  [6]高菊芳.房地產工程項目風險控制探討[j].財會學習,2009,5:28-30
  作者簡介:安海燕(1982-),女,山東淄博人,中國海洋大學管理學院項目管理工程碩士研究生,研究方向:項目風險管理。
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  •  更新時間:2013-04-03 14:20:21  作者:佚名 [標簽: 房地產開發 風險管理 房地產投資 風險 ]
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